燕郊房价2021最新消息_燕郊房价格最新消息

1.央媒发文预警！2021年，楼市最大的风险是……

2.已证实！燕郊落户放开 网传公寓可落户不实 落户房必须是住宅

3.多地楼市销售“冷热不均”房企谨慎转型楼市成交逐渐复苏

4.楼市“降温”到来，2021年还能买房吗？分清刚需和投资

5.新一年的房价会涨会跌？“尽快买房”还是“赶紧卖房”？

多城扎堆调控楼市，他们调控的目的是让房价平稳，不能大涨也不能大落。根据2021年开头的情形，我觉得2021年的房价会略微上涨。

一、市场已经被积压了两三年。

从2017年开始，各地房地产的政策都陆续出台，这些政策大部分都是控制房价。我最了解的是天津，在2017年3月30号的时候出台|?限购限贷?政策，并且提高了首付款比例。在2017年3月30之前，首套房子可以首付两成，但是在这天之后首套是首付3成。首套的认证标准也发生了很大的改变，之前只要没有了贷款和没有房子就可以算首套，现在有过贷款记录就算二套，需要首付6成。一个家庭只能买两套房子，让手里有资金的人也没有资格买房。

二、房住不炒并不代表不让上涨。

现在国家的基本方针是?房住不炒?，这个政策已经实行了4年，不出意外接下来还会继续实行。很多人觉得房价不会上涨依据就是?房住不炒?，但是仔细解读这句话我们就会发现国家想要的是平稳，上涨不行，落价也不行，燕郊地区已经损失了自己的首付，开始有人白送房子，只需要还剩下的贷款。继续下去，房地产依旧会乱。

三、相关资料。

房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格，而申报价格质量非常差。

如果你同意我的观点麻烦给我点个赞或者关注一下我，万分感谢。另外你觉得2021年的房价是否会有所上涨呢？欢迎您到下面的评论区发表您的宝贵意见。

央媒发文预警！2021年，楼市最大的风险是……

燕郊与北京仅一桥之隔。这座桥只有500米长。

2021年初，燕郊通勤族进京执行新政的那一天，张宇花了4个小时才到公司。完成这座500米的桥花了两个小时。

一场疫情让更多人感慨：“北京周边那么多城市，燕郊离国贸更近，固安离大兴机场更近，他们终究不是北京。"

失望之余，3月初，张宇离开了燕郊。临走前，他把房子卖了170万。我买这套房子的时候，价格是400万。张宇的社交平台《失去了一切》配上悲伤的音乐《我再也不快乐了》。

2017年3月17日限购以来的四年，是让北京周边购房者焦虑的四年：楼市从魔术变成现实，有人入市，有人离场，有人被套。

公开数据显示，北京周边楼市房价已从2017年高点大幅回落。在这个过程中，房价走势出现了分化，部分地区出现小幅波动。然而，在许多地区，房价在过去四年中平均下降了40%之多，有些地区甚至下降了71%。按照30%的首付，很多人的首付都下去了，变成了负资产。

所谓北京周边是指距离北京70公里以内，包括燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州。

今年3月18日，虽然燕郊因落户门槛放宽迎来了一大波落户人群，但燕郊楼市也再次掀起波澜。然而，对于限购四年的北京周边楼市来说，仍有挥之不去的乌云：房产中介追讨佣金，北京周边房企举步维艰，刚需客户谨慎观望，购房高层违约资不抵债。

即便如此，仍有一些人在焦虑中，等待着希望。

经过多年的降价，北京周边的楼市不再繁荣。

2020年11月，全国商品房均价过万。如果看一下房价过万的县级城市百强名单，在名单上只能看到香河、涿州等北京周边城市。

安居客数据显示，今年3月，涿州市区新房均价为每平方米10600元，与上月持平，比去年下降6.62%。鹤乡新房均价12400元/平方米，比上月下降1.55%。

在房价仍在波动的北京周边楼市，各界人士都在焦虑中前行。

北京周边的一位经纪人告诉城市，在疫情还没有完全过去的时候，很多人看房都不方便。他们一个月做一两笔交易，有的几个月都不开工。

房产中介拖欠开发商佣金的现象依然存在。3月初，一位网友在河北新闻网上发了一个名为《河北廊坊固安县学府清华售楼处拖欠经纪人佣金》的帖子。学府清华这栋楼的开发商是一家中小型房企，名为钟鼎房地产开发有限公司.

在帖子中，该网友写道：“房子卖完了，客户手续都办完了。开发商以各种理由不给货款(经纪人)，踢皮球，已经拖欠半年，共计400多万元。”

自四年前实施限购政策以来，固安楼市一直不温不火。拖欠房产中介佣金，都是当地中小房企为了过得去所做的努力。在河北的新闻网上，有很多抱怨钟鼎房地产的帖子，比如房产证延期办理，违规收取房价差价等等。

另一方面，有环北京桥头堡之称的燕郊(隶属三河市)也在动荡。2月18日，在三河市住房和城乡建设局网站上，有网友发帖称“燕郊天阳城4代现房无法交付，开发商不知去向。”这家下落不明的开发商是天洋置业(三河)有限公司。

三河市燕郊经济开发区

针对网友投诉，三河市住建局回复称，因与中国华融资产管理有限公司北京分公司发生经济纠纷，一笔融资

半年前，张骞从固安一家房地产商处得知，在某知名房企的牵头下，固安六中与天津南开中学签订了协议。

协议的大致意思是：有天津户口的北京人，如果在学校周边购买房产，孩子可以上固安六中，然后享受天津高考同等档次待遇。

听到这个消息后，张骞喜出望外。她认为这是为她的家庭量身定做的。然而，在多次爆发后，固安在1月初封城，张骞的买房计划被搁置。

现在疫情有所好转，张骞已经把买房的计划提上日程。但没想到的是，3月中下旬，张骞从房产中介那里得到了一个噩耗：出台这一政策的知名房企，因为资金困难，今年在固安卖出了很多地块。

古柳中周边几乎所有的楼盘都是这家知名房企及其控股公司开发完成的。

“资金链断裂的房企楼盘，真的不敢买，怕变成烂尾楼。”张骞说。

而那些在北京周边房价高的时候接手的购房者，此时的心态可以用“对生活毫无热爱”来形容。在某社交平台上，一位名为“后土”的网友发帖称，“赠送(燕郊)天阳城房产(目前有贷款)先到先得，贷款可以自己还。”

这位网友在2016年燕郊房价上涨的时候，以每平米27000元，总价108万元的价格买下了这套40平米的一居室。这套房子大概还了4年多的房贷，每月还款4200元，还剩下73.万的贷款。

前述天洋城老板表示，“此事属实”。他还透露，由于“资不抵债”，田阳市很多业主的房子都抵押给了银行，导致房产证没办法拿到。

在北京周边的楼市，也经常出现购房者违约的情况。这些购房者与开发商或没有资质的二手房业主草签了购房合同。北京周边房价持续下跌后，很多人还没拿到房子就赔了一半。

为什么北京周边的楼市到目前为止？

2014年，北京和天津

冀协同发展的靴子落地后，环京楼市便开始暗潮涌动。2015年，北京出台“330新政”之后，楼市“量价齐涨”。

北京房价高企，许多在京购房无望的北漂族，纷纷到环京地区购置房产。同时，炒房客也蜂拥而至。短时间内，购房需求大增，导致楼市供不应求，环京房价自此野蛮生长，燕郊、大厂、香河等地的房价，几乎翻了一番。

香河

2016年前后，燕郊的房价甚至达到了近4万元每平方米。环京楼市热火朝天，开发商则是欢腾一片。一些大开发商项目开盘，甚至一次性动员了200名销售人员。

与燕郊等区域相比，并不占优势的涿州，其房价也从5000多元每平方米，一路涨到1万多元每平方米。

就是在这个时候，冯志成为了一名职业炒房客，“不会看户型图也没关系，站在市场的风口上，猪都能飞上天”。

彼时，在涿州流行的词汇是“押一套”。所谓押一套，指的是新房，不论户型、面积等，购房者只需要跟开发商打好招呼，缴纳10万元、20万元不等的押金拿到房，再加钱以更高的价格卖给他人。

冯志向市界回忆道，“二手房甚至都不用过户，直接加钱就能很快被卖掉”。与人合伙买卖几套房后，冯志1个月就赚了20万。拿着这笔钱，冯志买了他的第一辆车。

他的朋友，则另辟蹊径，以低价大量收购板楼的顶层房子。此时的涿州楼市已经极度疯狂，当所有房子都一抢而空之时，冯志的朋友将顶层的房子放出来了。

没有任何悬念，高价卖掉顶层房子后，冯志的朋友赚得盆满钵溢。

涿州陷入疯狂之时，固安楼市也气焰高涨。2016年，大兴机场确定高速路线、封闭式施工等，牵动着与大兴一河之隔的固安。仅仅一年时间，固安的房价就从8000多元每平方米，飙升至2万多每平方米。

有8年房产销售经验的刘鑫，犹记得固安那几年楼市的火热。最火的时候，有的人拿着钱也买不到房。1000套房源，排号能拍到四五千名甚至开外。

房子优先卖给谁，也有主次之分。先交定金排号的，先排先选。全款的客户排第一位，排第二位是首付50%的客户，剩下的就是首付30%的客户。

很快，固安房子均价飙升到2.7万每平方米。受制于均价不能再高的政府备案价，开发商想到了一个“招数”：多余的溢价，绑定一个车位。

比如一套80平方米的房子，政府的备案价是1.7万元每平方米，市场的价格是2.7万元每平方米，每平方米多出一万元的溢价，80平方米就是80万元。从明面上来看，“这80万元就是买车位的钱”，刘鑫告诉市界。

环京地区此时的房价，是被投机性需求炒上去的。但房产先行，对京津冀一体化以及环京各地区的发展，并不是什么好事。

于是，2017年3月，北京楼市调控政策加码过后，环京楼市也掀起限购风暴。如廊坊一纸限购令变相封死了流动性后，廊坊房价迅速熄火，并于2018年3月正式转为下跌。

燕郊限购令发布后，房价也马上开始下跌，到2018年10月，已经跌至1.6万每平方米，跌幅近35%。

暴涨的潮水退却，环京多地楼市陷入冰点，2017年，链家、我爱我家等中介，相继撤掉环京楼市的导客店。

两年后，燕郊的房价已经从最高点的4万元每平方米，跌至不到2万元每平方米；大厂地区的房价，从3.5万元每平方米，跌到了1万多元每平方米。

环京多地房价腰斩的残酷现实下，一众河北房企的日子也不好过。2019年，保定秀兰地产爆雷，其在环京香河等地布局不少。

大量的房屋销售员和一线代理商，为了求生存，或转行，或南下。很多炒房客以及高位接盘的北漂族，则赔得底裤都不剩。这一年，燕郊法拍房上升至94套。

2020年，疫情重击下，环京楼市雪上加霜。以燕郊为例，年初房子均价2.06万元每平方米，年末均价下跌至1.76万元每平方米。

此时，燕郊法拍房数量达到210套，是2019年的2.2倍。

一些苦苦支撑的北漂族，在2021年年初疫情的再次反复后，终于动摇。

宋震是在固安买的房。从固安到北京，也要过一座桥。如张宇过燕郊那座桥一样，在检查严格的时候，宋震走完固安这座桥，也得好几个小时。

“我打算卖了固安的房子，换到大兴的黄村。哪怕小点也无所谓，不会因为疫情回不去。”宋震说。

即便形势如此，仍有人在等风来。

2020年，环京楼市就迎来了一批炒房客。他们几乎以全款的方式，在北三县（廊坊市的三河市、大厂县、香河县）团购了50套房。他们的目的很明确：纯投资，看好环京北三县的发展。

一些开发商也在等待合适时机。有些楼盘已经封顶了，即便连给员工买衬衣的钱都没有，有开发商就是不卖。

“要用逆势思维，越是低点的时候，越是好机会。”一名开发商告诉市界。

暗地里，风向的确在悄然改变。多名环京房产经纪人告诉市界，2020年起，虽然燕郊二手房仍然限购，但是新盘不限购，北京户口和外地户口都可以购买。

燕郊镇

新风向之下，一些离开的环京销售员又回来了，他们似乎又看到了希望。

作为燕郊本地人，黄响有些抵触网上唱衰环京楼市的观点。他坚持认为，环京区域比如北三县的位置，具有自住和投资价值，只是发展稍微慢了一点。

但2021年年初的一场疫情，让稍微回暖了点的燕郊楼市，又一次变得冷清起来。

成交量惨淡的现实下，有中介坐不住了。

3月5日起，有平台中介在朋友圈、贴吧发布信息称，“燕郊二手房打开限购”。这个消息让很多购房者蠢蠢欲动，磨刀霍霍向燕郊。

但是，三河市住建局工作人员告诉市界，这是虚假消息，燕郊仍在执行2017年的限购政策。

在香河，限购政策放松与否也是晦暗不明。3月8日，一名环京房产经纪人给余涛打了电话，他推荐的是香河的房子，“这套房子报价9500元每平方米，而且免费送一个车位。”

余涛在网上查了下，该项目2020年底的时候，价格还是11000元每平方米左右，现在就降到了9500元每平方米左右，并且赠送车位，相当于从去年到现在，价格下降了20%左右。

该名经纪人还告诉余涛，“不限购，开发商可以帮忙解决购房资格的问题。”

其实，狼来了的故事在这里曾反复上演。自2017年环京区域以“县”为单位调控以来，期间曾多次爆出“限购放松”的消息，但每次都被官方“辟谣”。

“环京整个开发建设刚刚启动，前期就不能放松，一旦限购放松，房价又上去了，不利于环京地区的发展，现在基础太薄弱了。”一位资深地产人士坦言。

跟北京千千万万个打工人一样，夏峰还是希望能够拥有一套自己的房子，而环京区域是他目前的最优选择。

然而，自4年前限购之后，环京楼市就一直徘徊在低位。夏峰的朋友不止一次跟他说，想在环京置业就趁现在，等限购放开就不是这个价了。

夏峰也一直寻找合适的房子，但他心里总有一个挥之不去的疑问，“如果现在入手，我是在抄底，还是在接盘？”

众所周知，环京城市主要承载的是没有北京户口的人群。但在减量发展，疏解非首都功能等策略下，北京2019年城区人口较2015年较少了12.7万。

北京人口的减少，在一定程度上，影响了环京楼市的购买力。这让不少购房者，对于房价是否还会继续下跌，心里很没有底。

而如何吸纳人，并将其留下来安家就业，仍是环京地区发展的难题。

3月13日至3月18日，短短一个多星期里，从“有房本且房屋是住宅性质就可以落户燕郊”，到“被告知落户业务暂停，届时不要再去办理”，燕郊落户政策一变再变。

虽然燕郊落户政策朝令夕改，但门槛终究还是在放松之中。落户门槛的降低，意味着拥有购买住宅资质的人群增多了。这使得各大中介喜大普奔，早前冷清的燕郊楼市，罕见地再起波澜。

然而，在业内看来，落户放松固然能在短期内拉动改善性购房需求，但并不能一挽颓丧多年的燕郊楼市。

“环京多数区域不仅基础设施比如交通等没完全跟上，软件设施比如教育资源、医疗资源等也稀缺，更重要的是，它们的产业结构也比较单一。”前述资深地产人士分析说。

产业结构单一，意味着购房者的就业问题就无法解决，就算有户口，人们只能白天在北京上班，晚上再回来睡觉。这样一来，环京城市仍可能是一座座“睡城”。

所以，加强基础设施建设，用产业支撑当地经济发展，吸纳人才真正留下来安家就业，反过来推动整个楼市的发展，才是环京地区最需要去做的事情。

（文中出现人物皆为化名）

相关问答：

已证实！燕郊落户放开 网传公寓可落户不实 落户房必须是住宅

作者 | 凯风

楼市上行，烂尾仍旧层出不穷。

01

据新华社报道，预付数百万元交房遥遥无期，多地楼盘烂尾频发。

去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。

过去，楼盘烂尾往往集中于三四线城市，而这一次，连北京上海都出现了烂尾楼盘。

报道中提到，上海浦东新区某楼盘，因开发商母公司三盛宏业破产重整而烂尾，业主们预付了数百万首付款，交房却遥遥无期。

三盛宏业，虽然听起来名不见经传，但也曾经位列百强房企。今年年初，因为债务危机而申请破产重组，此前早已传出项目停工、员工讨薪等事件。

与三盛宏业相比，泰禾、华夏幸福在全国都有相当大的知名度。

泰禾、华夏幸福，都是名噪一时的百强房企，早在几年前，就已双双跻身千亿俱乐部。华夏幸福曾经位列TOP10阵营，泰禾集团一度进入TOP20阵营，势头一时无两。

然而，过度扩张和布局失误，让这两大房企先后陷入困境。泰禾在2017年大肆扩张，到处攻城略地，拿下了“地王收割机”的称号，但2019年以来，随着楼市调控持续收紧，“地王”们无处安放，资金链问题随之爆发。

华夏幸福，是产城开发模式的佼佼者，早年就开始重仓环京地区。然而，随着北京及环京楼市调控全面从严，环京地区房价一泻千里，燕郊有部分楼盘房价直接腰斩，加上产城开发模式回报周期漫长，给了华夏幸福带来了一记又一记重击。

虽然中国平安一度白马驰援华夏幸福，万科操盘泰禾的声音不绝于耳，但也挡不住市场的悲观情绪，两家房企股价直接腰斩。

数据显示，2020年，全国共有471家房企破产。

相比9万多家房地产公司，这个数字不算夸张，但大型房企频现债务危机，足以引起重视。

02

楼市明明处于上行周期，为何仍然有这么多楼盘烂尾？

这几年，全国住房均价一路攀升，已经突破万元大关，部分热点城市不断创出新高。（参阅《两件大事同时发生！反炒房战终于打响？》）

如果楼市横盘乃至下行，或者整个市场陷入高库存的境地，楼盘烂尾倒还情有可原。为何市场明明还在向好，无论是销售还是房价都在创出新高，为何烂尾仍旧层出不穷？

一个原因是，激进扩张带来的代价。

中国房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债模式。通过举债进行扩张，在楼市繁荣期，谁敢于负债，谁敢于加杠杆，谁就能一朝冲天。

然而，虽然楼市热度不减，但宏观政策已经开始收紧。从最初的房企融资监管，到去年横空出世的“三道红线”，再到今年的房贷“两道红线”，楼市“控杠杆”的趋势有增无减。

这种背景下，那些高杠杆房企，自然要直面基本面变化的冲击，挪用预售资金、楼盘停工乃至烂尾，就不是孤立事件。

新华社报道有句话形容得相当到位：当“十口锅五个盖”的游戏难以为继，购房者就不得不为开发商的挪用行为“埋单”。

另一个原因是，楼市正在告别普涨时代，结构性分化是大势所趋，一旦布局失误，很容易陷入泥淖。

去年以来，全国楼市呈现全面分化之势，以深圳、广州、东莞、杭州、合肥为代表的城市房价大幅上涨，而天津、济南、郑州、石家庄、哈尔滨、环京等地房价仍在下跌。

这其中，最具代表性的当属环京地区。由于楼市调控的持续紧缩，概念利好不断的环京房价却从高点一泻千里，某些板块甚至跌幅50%以上。

此外，大多数三四线城市也陷入横盘。随着棚改收官，棚改货币化补贴模式全面熄火，三四线城市面临基本面层面的调整，碧桂园2020年业绩全面下滑就是这一形势的体现。（参阅《“宇宙第一房企”业绩全面下滑！三四线怎么了》）

所以，深度布局三四线城市的开发商，如果本身又面临“三道红线”的重压，资金链很容易出现问题。

03

靠什么解决烂尾现象？

取消预售制，是釜底抽薪之策。没有预售，所见即所得，就难有烂尾之说。

但是，预售制关乎房地产高周转，涉及从地方政府到开发商的一系列利益链条，直到现在只有海南新增用地采取现售地，其他城市都是遥遥无期。

既然预售制短期难以消失，那么提高预售门槛、做好预售资金监管就显得至关重要。

然而，一些城市的预售门槛仍在持续松绑。一般而言，高层住宅施工进度达2/3才准预售，多层住宅（7层以下）封顶方能对外预售。

而个别城市高层预售门槛放宽到1/2进度，甚至只要地面建设一层就能对外预售，这无疑会加剧烂尾风险。

至于预售资金监管，虽然各地都要求设立预售资金监管账户，但预售资金被挪用的现象仍然层出不穷。

这背后的问题可想而知。

04

回到现实，我们该如何避开烂尾楼？

其一，谨慎选择开发商。这两年楼市调控不断，房企融资不断收紧，加上国内外大环境的不确定性，中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。

中小房企的抗风险压力较差，尤其是只有一两个项目的小房企；而高杠杆房企，无论百强还是十强，只要政策持续收紧，资金链同样容易出问题。

其二， 一定要到现场看房，要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证，指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。

5证齐全的楼盘不一定绝对安全，但没有5证的楼盘很容易出问题。同时，可参考开发商在建的其他项目，是否存在债务纠纷，销售情况是否良好等等。

其三，不必迷信新房。预售之下，新房往往都是期房，所见不能所得，一旦存在质量问题，后续将会面临无限扯皮。同时，新房价格往往都存在溢价，这些溢价已经透支了未来的利好，而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。

其四，一旦遭遇烂尾，不要轻易断供。房子可以烂尾，但银行不会因为烂尾而豁免房贷。房子烂尾，房贷该还还是要还，否则容易被列入征信。

当然，业主可以通过合法维权方式，通过政府与银行协商延期还款。更进一步，可发起集体诉讼进行维权，或通过舆论呼吁，或者自筹资金促进烂尾楼复工。

所以，未来买房，除了关心地段、环境之外，更要关注开发商，不要在刀尖上舞蹈。

多地楼市销售“冷热不均”房企谨慎转型楼市成交逐渐复苏

近日，一则“燕郊落户放开”的消息在网络上传得沸沸扬扬。对此，记者致电三河相关部门进行核实，其工作人员表示：“目前燕郊的落户政策是有房本且房屋是住宅性质就可以落户。”

有专家向记者表示，燕郊落户新政使得燕郊楼市的性价比有所提高，后续市场成交量或出现增加。当前，燕郊落户虽然进一步放开，但楼市仍然执行着较为严格的限购政策，即非本地户籍的居民家庭仅可购买一套住宅，且需要连续3年的社保或者纳税证明。

官方证实落户进一步放开

近日，市场上有消息传出，燕郊落户放开，主要内容为在燕郊有一手房、二手房或者商住公寓，皆可落户。燕郊的一位中介人员林佳（化名）对记者说：“落户已经放开了，这个是真的。目前的政策是只要有房产证或者不动产权证就可以直接去公安局办理落户。”网上流传的同样显示，办理购房迁户手续需要房屋所有权证或不动产权证书、购房合同、契税发票等文件。

随后，记者致电三河人口管理大队进行核实。相关工作人员向记者表示：“是已经放开了，有房本就可以带着相关手续来办理落户。”

不过，针对网传的商住公寓也可落户这一消息，三河人口管理大队的相关工作人员表示：“是住宅性质的房屋才可以落户。商住公寓不是说不可以落户，如果开发商没有进行备案，房屋没有地址项，是无法落户的。”截至发稿，尚未有官方部门在网站等处对燕郊落户新政进行公告。

网传信息

而在实行落户新政之前，燕郊还实行了相关的人才引进政策。在2020年5月份，廊坊市发布了关于进一步深化户籍制度改革的相关文件，燕郊就此开始实行人才引进政策。记者了解到，在燕郊通过人才引进落户需要专科及以上学历，且全日制。此外，需要本地就业单位在职证明、劳动合同及连续3个月的社保缴纳证明。

利好燕郊楼市？

一直以来，楼市就是燕郊的关注热点。各类人才引进政策、落户政策等往往也会对燕郊的楼市产生一定的影响。“落户新政某种程度上是符合预期的，从北京和北三县协同发展的角度来看，住房问题的背后还有定居的问题。落户新政可以使得燕郊地区的居住性价比及价值增加，保障了一些在北京无法落户但想要在周边落户定居的一部分群体的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析。

同时，严跃进认为，由于落户新政提高了燕郊楼市的性价比，后续市场的交易量或许会有所增加。但需要防范市场出现炒房等现象，促进房地产市场的稳定。不过，网上流传的显示，三河市公安局户籍科的电子屏显示相关的购房迁户手续除了需要房产证之外，2016年4月10日（含当日）之后购买房屋的申请迁户人员，需要提供在三河市缴纳满3年的社保证明。

但在记者致电咨询落户条件时，工作人员仅是说“只要有房本，是住宅性质的房都可以”，并未提及社保这一条件。但社保这一条件似乎限制并不大。2017年6月份，燕郊实行了严格的限购政策，非本地户籍居民家庭在当地购房需要缴纳3年社保或者纳税证明，限购一套住房。也就是说，自2017年6月份开始，外地户籍居民若想要在燕郊购房，连续3年的社保或者纳税证明是必要条件。

值得关注的是，在执行了较为严格的限购政策之后，燕郊的楼市横盘达到了3年之久，交易量和成交价格一度滑落至冰点。有机构发布的数据显示，2020年廊坊的房价较2017年4月份高点跌去了46.9%。但最新的数据显示，在2021年1月份，燕郊商品住宅成交均价环比出现了上涨，涨幅为12%，价格为1.96万元/平米。

楼市“降温”到来，2021年还能买房吗？分清刚需和投资

近期发布稳楼市政策的城市数量持续增多，政策力度进一步加大，主要涉及放松限购区域、降低首付比例、提高公积金提取额度等内容。

随着政策效应逐步显现，楼市成交逐渐复苏，同时土地市场也出现一定程度改善，市场形势悄然生变，但多地楼市销售“冷热不均”特征明显。在新的市场形势下，房企投资更加谨慎，通过做“加减法”探索长远发展路径。粗放型发展房企将面临更大的生存压力，具备较强资金实力和风险管控能力的企业优势凸显。

“接待量和签约客户明显增多，仅端午假期我们接待的客户就超过2000组。”长沙旭辉德奥上河城章的置业顾问文思思感受到了楼市久违的暖意。

中国证券报记者近期对长沙、杭州、南京、北京、天津、燕郊等地楼市调研发现，随着稳楼市政策落地，市场形势悄然生变。多地楼市出现回暖迹象，但“冷热不均”明显。同时，购房者更加理性，刚性和改善需求逐步释放，炒房客不断被挤出，而房企在阵痛中加速转型。

楼市热闹起来了

“犹如久旱逢甘霖，新政给市场注入了信心，日均客户带看量增长了76%。”在杭州拱墅区一家德佑门店内，中介吴婷刚接待完客户，又连忙拿起电话预约下一波客户的看房时间。

新政落地已满半个月，沉寂多时的杭州二手房市场变得热闹起来。除了中介带看量增长，二手房成交数量也出现明显回升。透明售房网数据显示，5月杭州二手房网签约5000套，环比提升21%。其中，“5·17新政”发布前日均成交90余套住宅，新政后日均成交超过180套。

距离杭州一千公里外的长沙，不少楼盘销售同样较为红火。6月4日下午三时，中国证券报记者来到长沙建发玖洲和玺营销中心，路边临时划定的停车区挤满了私家车，展厅里看房的客户和销售人员来来往往，好不热闹。现场置业顾问小王告诉记者：“从早上9时开始，来看房的客户就没停过，我除了中午花10分钟吃了一口饭，连喝水的时间也没有。5月以来，长沙楼市情况确实比之前要好很多。”

在长沙岳麓区的一个改善性楼盘营销中心，项目开发商相关负责人李明(化名)告诉记者，长沙楼市新政出台以来，改善性楼盘的访客量和销售量均有提升，5月其公司开发的叠墅楼盘日均访客量相比4月增长一倍。“从成交量来看，5月销售环比增长三成左右，销售群里成交喜报没停过。”李明说。

楼市转暖的背后是需求逐步释放，但中国证券报记者调研发现，多数购房者心态更加理性，对房屋价格更加敏感，不会盲目追高。同时，无论新房还是二手房，购房者对房屋品质以及配套、服务等方面均有更高的要求。

“目前市场上房源充足，尽管自己是刚需，但不会仓促去购房，还要多看看，只有房子的品质和价格都合适才会购买。”在杭州一家互联网公司工作的王珊对记者说。

机构数据显示，今年5月杭州十区新增挂牌量达到9609套，相比去年5月的2701套增长256%，环比今年4月的7238套增长33%。同时，二手房挂牌价下行，与新房的价差收窄。以未来科技城的阳光城未来悦max小区为例，该小区5月下旬成交了2套房，均价为54830元/平方米，而之前挂牌价曾高达90000元/平方米。

稳楼市政策效果显现，但从全国范围看存在“冷热不均”现象，“南热北冷”的情况仍在延续。

相比南方众多地区楼市回暖，北京以及环京等地区成交整体较为冷清。比如，天津尽管接连出台稳楼市政策，但成交仍然较为低迷。深耕环京区域的一家民营房企负责人李卫(化名)对中国证券报记者表示，上半年受疫情等因素影响，房企销售情况整体不太乐观。环京市场受北京楼市影响较大，上半年北京楼市整体较为冷清，环京市场成交也不太乐观，距离疫情之前的水平还有差距。

即便是楼市回暖的区域，同样存在“冷热不均”的情况。某民营房企客户和市场研究资深人士周荣飞对记者坦言，尽管5月长沙楼市成交量环比增长15%左右，但购房者需求主要集中在主城区的一些配套较为完善、品质较高的项目，近郊和远郊项目的销售速度并没有提升太多。以长沙北辰某项目为例，周荣飞介绍，该项目3月和4月成交量惨淡，5月虽有提升，但成交量仅15套，仍未达到正常水平。

中国证券报记者在南京调研时发现，5月南京全市约40次开盘，分布于城南、城北、江北、江宁等多个板块。除了河西、南部新城、燕子矶等头部板块的一些楼盘热度较高，多数楼盘销售数据平平，开盘后只卖了两三成。比如，雨花软件谷楼盘中铁龙湖·宸阅府，据网上房地产数据，项目5月26日加推了132套房源，截至目前去化不足一成。

房企谨慎转型

6月8日下午，长沙万科_湾汇的建筑工地一派繁忙景象，工人正在加紧赶工，钢铁敲击声、电焊吱吱声随处可闻。与之形成鲜明对比的是，长沙高铁新城的一个楼盘建设现场，除了零星几个工人，冷冷清清，基本处于停工状态。

“这其实就是房企目前的一个写照。”国内一家大型房企负责人告诉中国证券报记者，一些粗放型发展的房企将面临更大的资金和生存压力，具备优质项目、较强资金实力和风险防控能力，注重内部运营管理的优秀企业才能存活。

多位接受记者采访的行业人士表示，政策提振了市场信心，但对于房企而言，摆在面前的仍有两大难题：短期债务的“燃眉之急”、探索全新市场环境下的可持续发展模式。随着供求关系发生变化，“高负债-高周转”的粗放型地产发展模式已经成为历史，房企需要探索长远的发展路径，从严重依赖资源模式向管理提质增效模式转型。

“除了投资更加谨慎科学，很多房企通过做‘加减法’来梳理更合适的发展路径。”前述负责人说，如何在变革的阵痛中维持良好的盈利能力、稳健发展，是房企面临的重要课题。

以泰禾为例，面对多轮债务违约以及停工等连锁反应，泰禾集团“断臂”自救，重新确定“小而精”的战略定位，不再追求全国性的扩张，在战略布局上进行收缩，仅深耕“北、上、广、深”等9个重点城市;不再过于追求规模扩张，而是将规模稳定在300亿元左右，并在此基础上争取利润最大化。

万科规划的路径则是“止跌企稳，稳中提升”。根据万科披露的最新战略，房产开发仍是万科最主要的业务，但拿地模式从分散改为集中管控，额度不再做切分，统一进行总体把握。同时，提高对项目盈利水平以及操盘团队能力的要求。这些举措将转化成实实在在的盈利贡献，通过管理红利来提高整体回报。

旭辉地产在2021年业绩说明会上明确提出，要加大力度推进轻资产模式，以物业管理、商业地产、长租公寓和代建业务为重点发展方向。

值得关注的是，受政策利好推动，目前标杆房企销售情况已出现回暖迹象。申港证券研报数据显示，今年5月，前50房企权益销售额整体同比下降52%。不过，5月销售额环比普遍上升，且同比降幅较4月有所收窄。其中，前10房企销售额环比增长11%，月度同比跌幅收窄1个百分点，前50房企销售额环比增长24%，月度跌幅收窄6个百分点。龙头房企优势明显。

中国证券报记者从多家房企了解到，随着全国统一预售资金监管政策落地、地方政府和主要金融机构对房企定点帮扶、监管机构支持优质民营企业发债等系列举措的推进，优质房企特别是民营企业的资金环境正在逐步改善。据了解，5月以来发债房企明显增多。5月20日，中国银行间市场交易商协会官方平台显示，远洋集团拟定向发行2022年至2024年度债务融资工具，金额为30亿元。此外，龙湖、美的置业、碧桂园和新城控股)等房企也有不同规模的发债计划。

需求待进一步释放

2022年以来，约150个城市发布稳楼市新政，从三四线城市扩展至二线城市。同时，政策力度逐渐加大，涉及限购、限贷、限售等核心内容。专家认为，在信贷端放松、限购端利好政策不断出台的当下，多地楼市能否扭转下行趋势仍有待考验。

李卫告诉中国证券报记者，房地产市场的热度由供给端和需求端共同决定。近期，各地陆续推出稳楼市新政，包括首付降到20%、放松限购区域界定这些关键指标，不少地区的调控力度较大。同时，土地市场逐渐恢复，供给端逐步改善。但从需求端看，不少购房者的预期尚未完全改变，观望情绪依然比较浓厚。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，目前，购房者的心态整体比较谨慎，房地产市场存在有效需求不足的风险。从机构数据看，二手房市场成交已经开始触底反弹。新房市场方面，热点城市的热点楼盘出现回暖，包括一些高端改善盘。这些楼盘主要满足的是资产配置、高端改善、小孩上学等需求。对于换房和刚需而言，目前带动效应仍然有限。

李宇嘉认为，在“稳字当头、稳中求进”的主基调下，房地产市场以“保交楼、保稳定、保民生”为主要目标，楼市会趋稳，但很难有大幅上涨。未来会有更多城市调整优化政策，包括一些热点二线城市，但带动的主要是高端改善和部分刚需，楼市需要经过一个较长时间的磨底。

中原地产首席分析师张大伟认为，政策调整优化更多是稳定市场，并不鼓励投机和推动房价大涨。张大伟表示，部分经营不善的民营房企流动性依然承压，高信用评级的房企在融资、拿地、销售等方面的优势将进一步凸显。房地产行业洗牌将加快，进一步推动资金、土地等资源向头部房企聚拢，凭借强大的资源“护城河”加上自身的多重优势，这些企业有望进一步提升销售规模和市场份额，迎来更大发展机会。

专家同时提醒，要警惕过度炒作风险，避免出现“一紧就死、一放就炒”的情况。支持合理住房消费需求，需要建立科学完备的政策体系和操作规范。

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新一年的房价会涨会跌？“尽快买房”还是“赶紧卖房”？

房地产很赚钱，但这种观念在目前的楼市行情下却需要改变了，因为从这一轮楼市调控开始之后，中国房地产市场受到的限制就变得越来越大。最明显的一个例子就是开发商破产数量，例如数据显示2020年，全国有408家开发商破产，而且这种大量开发商破产的情况自从这一轮楼市调控之后就一直存在。当然不仅是开发商承受的压力变大，实际上炒房者的日子也没有以前好过了，特别是在燕郊投资房产的炒房者，现在基本上都亏损过半。也就是因为现在楼市表现出来的行情，所以不少专家都认为楼市“降温”已经到来，以前那么随便买房就能赚钱的事情再也不会发生了。

至于为什么楼市会进入“降温”周期，不断收紧的政策当然是一方面的原因，但更大的原因还在于中国楼市里的购房需求在减少。尽管中国在2016年的时候就放开了二孩政策，但这几年中国的人口出生数量却依旧在减少，目前也就是勉强维持在1000万人左右。在目前这种生育率已经跌破警戒线的背景下，社科院预计2027年中国就会进入人口负增长阶段。

房子盖出来最后肯定是要卖给个人的，而目前中国这种不断下降的人口出生率就决定了楼市购房需求减少，这才是中国楼市进入“降温”的最大原因。实际上最近一段时间为什么开发商会频繁降价促销，不就是因为购房者需求不足，开发商需要用更大的优惠来吸引购房者。毕竟不管在什么时候，价格都是吸引购房者最好的“筹码”。

那么现在的问题就来了，在明知道楼市“降温”到来之后，购房者在2021年还能不能买房呢？房住不炒是国家给楼市发展定下的基调，也是未来楼市发展的基本方向，不管是政策还是市场都在朝着这个方向前进。因此对于2021年能不能买房这个问题，笔者的回答就是看需求！如果你是有真正居住需求的刚需，那么就算现在的楼市已经进入了“降温”周期，但该买的时候还是要买。因为别说现在的楼市还没彻底回归稳定，就算楼市真正稳定之后，出于居住需求买房的购房者也不会亏本。而且从房价走势来看，尽管房价涨幅收窄了，但在这种上涨的房价下，购房者买房也不用担心房产贬值。

但如果是抱着投资的心态的话，那笔者就不建议买房了，原因也很简单，就是因为国家针对炒房者的调控政策还在不断收紧。例如前几天的时候，上海限售期限延长到了5年、东莞上调首付比例，这些政策都是在针对楼市投资行为。在不断收紧的调控政策下，炒房者想要投资房产需要付出的成本和承担的风险都要比以前大很多。在这种情况下，因为房价涨幅受限的原因，就算投资房产能侥幸获得收益，但这个收益跟投入根本就不成正比，当然更大的可能是亏本。因此在笔者看来，在楼市进入“降温”周期之后，与其投资买房，还不如寻找新的投资渠道，反正投资的渠道那么多。

其实不管房价是涨还是跌，是买房还是卖房，你们都想太多了，毕竟，如果房价跌了，房价你能买得起吗？就算房价涨了，你就会卖房吗？当然了，今年的房价想要大涨是比较困难的，甚至不少城市的房价已经开始出现了“断崖式”下跌，有的城市还“强制”限价……所以，想要房价暴涨的房地产商们，这一年可要大失所望了……?

房价上涨趋势整体放缓，各地出台“强制性”干预手段。

从今年的大趋势来看，各个地区的房价上涨幅度基本上是放缓了，哪怕是一二线城市也是如此。除此之外，在北上广深更是出台了更为严格的房价调控措施，比如深圳，就出现了房地产商及开发商闻之色变的“一刀切”建议售价政策，针对不同的区域的小区房价，政府部门给出了具体而详细的建议价格，这自然不是给网友们看看而已，而是实实在在地以“天花板”限制房价，再以房产税等手段，让开发商们不得哄抬价格，也让炒房团们付出更大成本……?

部分城市不仅仅房屋库存积压，甚至出现了“房价暴跌”……

在东北地区，还出现了房价断崖式下跌的“惨况”。小冷的房子，在1年前买了，也想着房价暴涨之前想买房，免得以后真的买不起了。然而让他没有想到的事，当他的房贷还没还完的时候，当地房价暴跌……房价还不如未还的房贷……之前还的钱，几乎全打水漂了……房价跌得把他的心都给跌碎了……?

试想一下，你买房，还了一半房款，突然发现房价暴跌了，房价只有原先的一半，这贷款还没还完的房子是供还是不供？是留手上，还是卖出去？

就算是在燕郊周边，也出现了这样的情形……所以要买房的人，先考虑好这个问题，再做决定吧。

需求还是很“硬”，该买还是得买……

买房跟卖房的人，考虑的角度可能不一样，卖房的想卖个高价，买房的只想买个低价。但是需求决定价格，目前来说，大多数的城市又是存在着买房硬需求，就是房价太贵，根本买不起。而各地的开放商也在不断建新房，其实建了也没什么人买，没什么人住……

但是自己住房，还是在有经济条件的时候买下来的好。?

所以，买房的人，更应该考虑的是，自己能不能买得起房，怎么样才能买得起房……只要等房价跌还是涨，还是不太现实：你以为房价跌了，赶紧买，如果它还没到谷底呢？你会不会心疼自己多花的钱？你觉得房价会涨，赶紧买，结果，它就是谷顶呢？

同样的，卖房的人，何尝不是有这样相似的困境……这就好像现在的股市一样，过山车一般涨涨跌跌……的人终究是少数，下场终有被“绿”被“割”的一天……